13 Ott Muffa nella casa in affitto: chi è responsabile tra proprietario e inquilino?
La presenza di muffa all’interno di un’abitazione rappresenta uno dei problemi più frequenti nei rapporti di locazione. Oltre al deterioramento degli ambienti, la muffa può incidere sulla salubrità degli spazi e provocare conseguenze anche rilevanti per la salute degli occupanti. Una delle domande che più spesso si pongono proprietari e conduttori è la seguente: chi deve intervenire e sostenere le spese?
La risposta non è sempre immediata e dipende principalmente dall’origine del fenomeno.
Gli obblighi del proprietario
Il codice civile impone al locatore l’obbligo di consegnare e mantenere l’immobile in condizioni tali da consentirne il regolare godimento per tutta la durata del contratto.
Quando la muffa deriva da difetti strutturali dell’edificio, la responsabilità è generalmente attribuita al proprietario. Ciò accade, ad esempio, in presenza di:
- infiltrazioni provenienti dal tetto o dalle pareti esterne;
- difetti di impermeabilizzazione;
- umidità di risalita;
- ponti termici;
- insufficiente isolamento termico dell’immobile.
In tali situazioni il proprietario è tenuto a eliminare la causa del problema mediante gli interventi necessari e, nei casi più gravi, può essere chiamato a risarcire i danni subiti dall’inquilino.
Quando la responsabilità può ricadere sull’inquilino
Non tutta la muffa è però riconducibile a vizi dell’immobile.
Se il fenomeno è causato da comportamenti non corretti dell’occupante, la responsabilità può essere imputata al conduttore. Si pensi, ad esempio, a:
- insufficiente aerazione dei locali;
- mancata apertura periodica delle finestre;
- asciugatura abituale dei panni all’interno dell’abitazione senza adeguata ventilazione;
- uso scorretto del riscaldamento;
- elevata produzione di condensa non adeguatamente gestita.
In queste ipotesi il proprietario potrebbe non essere obbligato a sostenere le spese di ripristino.
L’importanza di accertare la causa
Nella pratica, la questione centrale è quasi sempre l’individuazione dell’origine della muffa.
La semplice presenza di macchie sulle pareti non è sufficiente per stabilire automaticamente la responsabilità di una delle parti. Spesso è necessario ricorrere a una valutazione tecnica che consenta di verificare se il problema dipenda da caratteristiche costruttive dell’immobile oppure da modalità di utilizzo dei locali.
Le perizie tecniche assumono pertanto un ruolo determinante sia nelle trattative stragiudiziali sia nell’eventuale contenzioso.
Cosa deve fare l’inquilino
Quando compaiono tracce di muffa è consigliabile che il conduttore:
- documenti il problema mediante fotografie;
- comunichi tempestivamente la situazione al proprietario;
- richieda formalmente un intervento di verifica;
- conservi tutta la documentazione relativa alle segnalazioni effettuate.
La comunicazione scritta tramite PEC o raccomandata costituisce la soluzione più prudente, poiché consente di dimostrare l’avvenuta segnalazione.
È possibile smettere di pagare l’affitto?
Molti inquilini ritengono che la presenza di muffa consenta automaticamente di sospendere il pagamento del canone. In realtà tale scelta può comportare conseguenze rilevanti.
La sospensione unilaterale del pagamento dell’affitto, salvo casi particolari e adeguatamente supportati sul piano giuridico, può esporre il conduttore a contestazioni e persino a una procedura di sfratto per morosità.
Prima di assumere iniziative di questo tipo è quindi opportuno richiedere una valutazione legale specifica.
Conclusioni
La muffa in un immobile locato non determina automaticamente la responsabilità del proprietario o dell’inquilino. Occorre accertarne le cause concrete per individuare il soggetto tenuto a intervenire.
Quando il fenomeno dipende da difetti costruttivi o da problematiche strutturali dell’edificio, l’obbligo di eliminare il problema grava normalmente sul locatore. Se invece la muffa è conseguenza di una gestione non corretta dell’immobile, la responsabilità può ricadere sul conduttore.
Per evitare controversie è fondamentale affrontare tempestivamente il problema, documentarne l’evoluzione e, se necessario, avvalersi dell’assistenza di un tecnico e di un professionista legale.
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Avv. Irene Bonora
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